昔、よく訪れた叔母さん宅が消失。売却でかなりのプラス。住宅購入、売却で失敗しないために。
Googleマップの機能の一つに、
地図のほかに実景を見ることができる
というものがあります。
日本国中を走り回っている
Googleの車から撮影した画像です。
撮影した回数が複数の所は、日時毎の
画像もあり、町の変化がわかるように
なっています。
その機能をたまに使って、
昔よく行った場所の現在の様子を
確認することがあります。
つい先日、確認したのが、大阪の郊外の町にあった叔母さん宅。
以前にも書いたことがあるのですが、
少し前に、2人は娘夫妻と一緒に
生活するため、横浜市に移住しています。
その際に問題となったのが、
それまで住んでいた家。
1970年代に購入した建売住宅です。
売却を考えた時点で、もう築40年ほどの
高築年物件です。
途中、水回りなどリフォームを
しているものの、古さは否めません。
2人いるうちの東京在住の従兄弟が、
将来的に大阪に戻る可能性もあったので、
残しておく選択もありました。
しかしそれもすぐではなく、
間があくこと、管理が難しいこと、
さらに期間を限った賃貸に出すことも
制約が大きいので、結局、
売却することになったようです。
その際に危惧したのは値段。
上物の建物はほぼ価値ゼロ。
逆に取り壊しの費用がかかる分だけ
マイナスです。
ところが、叔母さん宅は、
高い値段がつく条件が
揃っていたとのことです。
一番大きいのは、立地。
私鉄の駅から徒歩数分
（不動産屋的にいうと3分。
実際に歩いても5分はかからない）。
平坦な道で坂道ではない。
（同じ駅の分譲地でも同じ
距離で高台にある物件も）
近くに学校、病院などの
公共施設が揃っている。
叔父さん、叔母さんは、車関係の
業種の同じ会社で働いていました。
そこで当時としては珍しく、
車で通勤していました。
（大きな国道、高速入り口が
近くにあり、通勤にも非常に便利）
なので、住宅を買う際に、駅から少し遠く、
より安い物件を選ぼうとしたのですが、
不動産業界の知人、親戚からの意見、
さらに当時、2人の従兄弟がまだ学生だったので、
通学の便も考え、予算的には厳しかったのですが、
駅に近い方を選んだとのこと。
また当時の分譲住宅は、まだ余裕があったのか、
現在では2軒分に近い敷地面積だった。
これも条件的にはプラスだったそう。
売りに出したところ、すぐ買い手がつき、
思った価格以上で売れたとのこと。
それからしばらくそのままだったのですが、
両隣など同じ時期の分譲住宅数軒が
まとまって買われ、低層のマンションとして
建て替えられとのこと。
Googleマップで確認できました。
なじんだ家が無くなってしまったのは、
とても寂しいですが、叔母さんたちの
新生活に売却したお金がとても
役立ったようなので、良かったと思いました。
〇叔母さんたちの教訓
不動産関係の知合い、また親戚の人から言われたのは、
今風に言うと、
「購入にあたっては、その住宅価格のリセールバリューを考えよ」
リセールバリューとは、取得した資産を再び売却するときの
価値のこと。
一般的にはおよそ10年後、中古物件として、当時に比べて
どのくらいの価格水準で流通しているのかを示す指標を指す。
マンションの場合は、立地に加え、管理体制、建設会社の
ブランド力などがその価値形成の要素となる。
〇再開発、鉄道などの公共交通機関の延伸、敷設などにより、
町自体の価値が上がると、当然ながらその物件の価値も上がる。
叔母さん宅も、病院、道路、ショッピングセンターなどの
建設計画が購入した時点でかなりわかっていた。
（実際には計画より遅れたものの、実施）
〇首都圏、近畿圏などでは、地震、水害などの
災害に対する安全度も大きな考慮の対象となる。
現在、自治体、大学、民間企業など、Web上で簡単に、
そうした危険性を確認できるサービスがたくさんある。
《東京都に地震が発生した時の地域危険度ランキング》
http://www.sei-inc.co.jp/bosai/eq/
《我が家の災害危険度を5分で確認できるWebサービス》
https://allabout.co.jp/gm/gc/463535/
〇わが家の最寄り駅の一つは、馬喰横山駅。
わが家より駅に近いところに住んでいた知人は、
この場所で、マンションラッシュが起こる
かなり前にマンションを購入。
（この辺りは、江戸時代からの繊維関係の問屋街。
流通の変化により問屋が消失。そのほとんどがマンションに。
今から5⃣年ほど前に、マンション建設ラッシュがあった）
退職したのを機に、移住を考え調べたら、
自宅マンションのリセールバリューが、
かなり高いことがわかった。
（下記の調査だと、23区で1位で、150を超える）
実際に売出したところ、購入価格の2倍近い値段で
販売できたとのこと。
なお知人マンションでは、複数のリフォームを実施。
しかし、必ずしもリフォーム（投資）に見合うだけ、
物件価格があがらない場合も。
窓ガラスなど住宅全体の断熱は投資に見合う
リフォームらしい。
《資産価値が落ちない街ランキング2018 10年間の資産価値を調査～東京23区編》
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisankachi_tokyo23ku_2018/
地図のほかに実景を見ることができる
というものがあります。
日本国中を走り回っている
Googleの車から撮影した画像です。
撮影した回数が複数の所は、日時毎の
画像もあり、町の変化がわかるように
なっています。
その機能をたまに使って、
昔よく行った場所の現在の様子を
確認することがあります。
つい先日、確認したのが、大阪の郊外の町にあった叔母さん宅。
以前にも書いたことがあるのですが、
少し前に、2人は娘夫妻と一緒に
生活するため、横浜市に移住しています。
その際に問題となったのが、
それまで住んでいた家。
1970年代に購入した建売住宅です。
売却を考えた時点で、もう築40年ほどの
高築年物件です。
途中、水回りなどリフォームを
しているものの、古さは否めません。
2人いるうちの東京在住の従兄弟が、
将来的に大阪に戻る可能性もあったので、
残しておく選択もありました。
しかしそれもすぐではなく、
間があくこと、管理が難しいこと、
さらに期間を限った賃貸に出すことも
制約が大きいので、結局、
売却することになったようです。
その際に危惧したのは値段。
上物の建物はほぼ価値ゼロ。
逆に取り壊しの費用がかかる分だけ
マイナスです。
ところが、叔母さん宅は、
高い値段がつく条件が
揃っていたとのことです。
一番大きいのは、立地。
私鉄の駅から徒歩数分
（不動産屋的にいうと3分。
実際に歩いても5分はかからない）。
平坦な道で坂道ではない。
（同じ駅の分譲地でも同じ
距離で高台にある物件も）
近くに学校、病院などの
公共施設が揃っている。
叔父さん、叔母さんは、車関係の
業種の同じ会社で働いていました。
そこで当時としては珍しく、
車で通勤していました。
（大きな国道、高速入り口が
近くにあり、通勤にも非常に便利）
なので、住宅を買う際に、駅から少し遠く、
より安い物件を選ぼうとしたのですが、
不動産業界の知人、親戚からの意見、
さらに当時、2人の従兄弟がまだ学生だったので、
通学の便も考え、予算的には厳しかったのですが、
駅に近い方を選んだとのこと。
また当時の分譲住宅は、まだ余裕があったのか、
現在では2軒分に近い敷地面積だった。
これも条件的にはプラスだったそう。
売りに出したところ、すぐ買い手がつき、
思った価格以上で売れたとのこと。
それからしばらくそのままだったのですが、
両隣など同じ時期の分譲住宅数軒が
まとまって買われ、低層のマンションとして
建て替えられとのこと。
Googleマップで確認できました。
なじんだ家が無くなってしまったのは、
とても寂しいですが、叔母さんたちの
新生活に売却したお金がとても
役立ったようなので、良かったと思いました。
〇叔母さんたちの教訓
不動産関係の知合い、また親戚の人から言われたのは、
今風に言うと、
「購入にあたっては、その住宅価格のリセールバリューを考えよ」
リセールバリューとは、取得した資産を再び売却するときの
価値のこと。
一般的にはおよそ10年後、中古物件として、当時に比べて
どのくらいの価格水準で流通しているのかを示す指標を指す。
マンションの場合は、立地に加え、管理体制、建設会社の
ブランド力などがその価値形成の要素となる。
〇再開発、鉄道などの公共交通機関の延伸、敷設などにより、
町自体の価値が上がると、当然ながらその物件の価値も上がる。
叔母さん宅も、病院、道路、ショッピングセンターなどの
建設計画が購入した時点でかなりわかっていた。
（実際には計画より遅れたものの、実施）
〇首都圏、近畿圏などでは、地震、水害などの
災害に対する安全度も大きな考慮の対象となる。
現在、自治体、大学、民間企業など、Web上で簡単に、
そうした危険性を確認できるサービスがたくさんある。
《東京都に地震が発生した時の地域危険度ランキング》
http://www.sei-inc.co.jp/bosai/eq/
《我が家の災害危険度を5分で確認できるWebサービス》
https://allabout.co.jp/gm/gc/463535/
〇わが家の最寄り駅の一つは、馬喰横山駅。
わが家より駅に近いところに住んでいた知人は、
この場所で、マンションラッシュが起こる
かなり前にマンションを購入。
（この辺りは、江戸時代からの繊維関係の問屋街。
流通の変化により問屋が消失。そのほとんどがマンションに。
今から5⃣年ほど前に、マンション建設ラッシュがあった）
退職したのを機に、移住を考え調べたら、
自宅マンションのリセールバリューが、
かなり高いことがわかった。
（下記の調査だと、23区で1位で、150を超える）
実際に売出したところ、購入価格の2倍近い値段で
販売できたとのこと。
なお知人マンションでは、複数のリフォームを実施。
しかし、必ずしもリフォーム（投資）に見合うだけ、
物件価格があがらない場合も。
窓ガラスなど住宅全体の断熱は投資に見合う
リフォームらしい。
《資産価値が落ちない街ランキング2018 10年間の資産価値を調査～東京23区編》
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisankachi_tokyo23ku_2018/
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